Imóveis nos EUA · Em nome de quem comprar
LLC para imóvel nos EUA: quando vale a pena para o brasileiro
Resposta direta
LLC é um tipo simples de empresa americana: o imóvel fica no nome dela, não no seu. Isso ajuda a organizar a gestão e a herança, mas traz deveres: a LLC de um único dono estrangeiro entrega todo ano o Form 5472, com multa de US$ 25 mil se faltar. E a LLC, sozinha, não elimina o estate tax.
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Entender
Pessoa física x LLC de sócio único estrangeiro
| Item | Regra ou valor |
|---|---|
| Form 5472 | LLC americana desconsiderada de dono estrangeiro é tratada como corporação para esse relatório1 |
| Multa | US$ 25 mil por formulário não entregue; mais US$ 25 mil a cada 30 dias se a falta continuar além de 90 dias após aviso do IRS1 |
| BOI (FinCEN) | Empresas criadas nos EUA estão dispensadas desde a regra interina de 26/03/2025, tornada definitiva em 11/08/20262 |
| Estate tax | Ações de corporação americana são bens nos EUA; para a LLC, o tratamento depende da classificação e deve ser decidido com attorney3 |
| Venda | Retenção FIRPTA de 15% quando o vendedor é pessoa estrangeira4 |
| No Brasil | Participação em entidade no exterior pode seguir o regime de controladas ou a opção pela transparência (arts. 5º e 8º)5 |
- Form 5472
- LLC americana desconsiderada de dono estrangeiro é tratada como corporação para esse relatório1
- Multa
- US$ 25 mil por formulário não entregue; mais US$ 25 mil a cada 30 dias se a falta continuar além de 90 dias após aviso do IRS1
- BOI (FinCEN)
- Empresas criadas nos EUA estão dispensadas desde a regra interina de 26/03/2025, tornada definitiva em 11/08/20262
- Estate tax
- Ações de corporação americana são bens nos EUA; para a LLC, o tratamento depende da classificação e deve ser decidido com attorney3
- Venda
- Retenção FIRPTA de 15% quando o vendedor é pessoa estrangeira4
- No Brasil
- Participação em entidade no exterior pode seguir o regime de controladas ou a opção pela transparência (arts. 5º e 8º)5
Algumas informações desta página estão em confirmação e serão publicadas assim que verificadas.
Para quem é e para quem não é
Faz sentido para
- Quem vai alugar o imóvel e quer separar a operação do patrimônio pessoal.
- Famílias com mais de um comprador ou com plano de sucessão definido.
Não é para
- Quem quer a LLC só para "não pagar estate tax": por si só ela não faz isso.
- Quem não vai manter a rotina anual de declarações.
Fazer
Passo a passo
- 1
Comparar PF e LLC
Estate tax, imposto de renda nos dois países, financiamento e custo anual, com attorney e CPA.
- 2
Formar a LLC
Estado, Operating Agreement, EIN e registered agent, antes da escritura.
- 3
Conta da LLC
Conta empresarial separada; recursos do Brasil com origem documentada.
- 4
Compra no nome da LLC
Com o lender de acordo, se houver financiamento.
- 5
Rotina anual
Form 5472 e 1120 pro forma, relatório estadual e declaração no Brasil.
Quer conversar sobre a LLC para o imóvel no seu caso?
Falar no WhatsAppCustos
| Item | Regra ou valor |
|---|---|
| Multa por Form 5472 não entregue | US$ 25 mil1 |
| Formação e manutenção da LLC | Planos publicados na página de planos (taxas estaduais à parte) |
| Estruturação da compra pela Sofe | Primeira conversa sem custo; demais serviços sob consulta, com proposta escrita que separa honorário da Sofe, honorário de cada profissional licenciado e taxas oficiais. |
- Multa por Form 5472 não entregue
- US$ 25 mil1
- Formação e manutenção da LLC
- Planos publicados na página de planos (taxas estaduais à parte)
- Estruturação da compra pela Sofe
- Primeira conversa sem custo; demais serviços sob consulta, com proposta escrita que separa honorário da Sofe, honorário de cada profissional licenciado e taxas oficiais.
Erros comuns
- Comprar na pessoa física e transferir para a LLC depois.
- Achar que a LLC sem movimento não tem declaração.
- Usar a conta pessoal para pagar despesas do imóvel da LLC.
- Não checar se o lender aceita LLC como compradora.
Confiar
Como a Sofe ajuda
- Comparação PF x LLC para o seu caso, com attorney e CPA.
- Formação da LLC, EIN, registered agent e calendário de obrigações.
- Coordenação com corretor, title company e lender licenciados.
- A Sofe coordena o processo com advogados, solicitadores e contadores licenciados em cada país, contratados diretamente pelo cliente.
Perguntas frequentes
Comprar imóvel nos EUA com LLC ou pessoa física?
A pessoa física é mais simples e barata. A LLC separa a operação, facilita a gestão por mais de um sócio e organiza a sucessão, mas exige declarações anuais. A decisão é feita com attorney e CPA, antes da oferta.
LLC protege do estate tax?
Não automaticamente. As instruções do Form 706-NA tratam ações de corporação americana como bens nos EUA; para a LLC, o resultado depende da classificação fiscal e da estrutura, e precisa de parecer de attorney.
Posso usar LLC para imóvel financiado?
Depende do lender: alguns financiam LLC, outros não, e as condições mudam. Confirme antes de formar a LLC e de fazer a oferta.
O que é FIRPTA?
É a regra que obriga o comprador a reter, em regra, 15% do valor da venda quando o vendedor é estrangeiro. A retenção é um adiantamento do imposto, ajustado na declaração.
LLC de brasileiro precisa entregar BOI?
Não. Desde a regra do FinCEN de 2025, confirmada em 11/08/2026, empresas criadas nos EUA estão dispensadas do relatório BOI.
A LLC precisa ser declarada no Brasil?
Sim. A participação vai para bens e direitos do IRPF, e a Lei 14.754/2023 pode tributar os lucros como entidade controlada ou pela opção de transparência. O enquadramento é feito com contador.
Fontes oficiais
- 1.Instructions for Form 5472: reporting corporation e penalidadesIRS. Consultado em 27/10/2026.
- 2.Beneficial Ownership Information (regra final de 11/08/2026)FinCEN, U.S. Department of the Treasury. Consultado em 27/10/2026.
- 3.Instructions for Form 706-NA (rev. 09/2025): localização dos bens, prazo e crédito unificadoIRS. Consultado em 27/10/2026.
- 4.FIRPTA WithholdingIRS. Consultado em 27/10/2026.
- 5.Lei nº 14.754, de 12 de dezembro de 2023 (arts. 2º a 13 e 47)Senado Federal (Legislação Federal, legis.senado.leg.br). Consultado em 27/10/2026.Texto da publicação original (DOU de 13/12/2023), conferido na base do Senado; o site do Planalto bloqueia acesso automatizado.
- 6.Some nonresidents with U.S. assets must file estate tax returnsIRS. Consultado em 25/10/2026.
Aviso: Conteúdo informativo, atualizado na data indicada. A Sofe Capital não é corretora nem mediadora imobiliária e não promete renda, valorização ou liquidez de imóvel. Intermediação, crédito, escritura e aconselhamento jurídico e fiscal são feitos por profissionais licenciados no país do imóvel, contratados diretamente por você. Não substitui orientação de advogado ou contador habilitado.
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Conte seu objetivo. A equipe responde em português e coordena o caso com profissionais licenciados.
- 01Diagnóstico: objetivo, família, renda e patrimônio.
- 02Desenho: rota de visto, estrutura societária e fiscal.
- 03Execução: dossiês e atos com profissionais licenciados.
- 04Rotina: renovações, declarações e revisões periódicas.
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